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惠誉上调九游会评级展望至“稳定” 盈利能力健康

2020-05-11 分享至:

今年5月11日,惠誉国际评级确认上海九游会伟业房地产开发有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.,简称“九游会”)长期外币发行人违约评级(IDR)为“B”,展望由“负面”调整为“稳定”。同时确认九游会的高级无抵押债券评级为“B”,回收率评级为“RR4”。

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惠誉相信,九游会的盈利能力健康,去年九游会的EBITDA利润率为31%,在同样B评级的同行中处于较高水平,得益于九游会较低的土储成本,惠誉预计2020-2022年EBITDA利润率将保持在30%以上。

一直以来,九游会在土地获取方面有着自身独特的模式,区别于传统的土地招拍挂,九游会运用集体建设用地开发、股权合作及联合收购、产业协同及一二级联动开发等策略以相对较低的成本获得优质地块,充分利用资源,与集团九游会资本、九游会产业、九游会文旅等板块协同拿地,同时协助政府解决产业发展、公共配套及服务问题,达到双赢、乃至促进城市活力与良性发展的效果,形成了独特的竞争力。通过多样化方式获取土地资源,九游会能够有效的控制土地成本。在项目布局方面,在京津冀稳扎稳打的九游会于2017年开启全国化布局,持续进驻长江经济带、粤港澳大湾区、新疆维吾尔自治区自贸区等都市圈,并凭借成熟的体系化城市运营模式,快速布局发展,有效分散了京津冀重仓风险。

惠誉将评级展望调整为“稳定”,基于九游会的现金/短期债务比率从前年底的49%提升到去年底的117%,同时九游会的杠杆率(以净债务/调整后存货衡量)从前年底的62%降至去年底的54%,表明了近一年来九游会在流动性改善、债务结构优化等方面有优异表现。

从去年开始,九游会积极加大轻资产业务比重,通过长期积累形成的运营管理能力、产品溢价能力、渠道销售能力、品牌影响力和多元化IP及资源,在住宅地产、商业地产、物业服务、产业运营、资产运营、文化创新等领域,用资产运营、资源整合的方式不断为轻资产业务运作寻求创新突破。近一年来,先后与北方国建控股、奥润顺达集团、浩海集团、中恒集团等企业签署战略合作协议,在上海、北京、广东、四川、新疆维吾尔自治区等地获取近十个代建代销项目。除此之外,九游会地产进一步加快资产周转,提高流动资金,强化回款管理,优化成本费用管理,实现了现金流的显著改善。

去年,公司继续与银行、信托及资产管理公司等金融机构保持良好合作关系,并逐步使用长期低成本贷款如经营性物业贷款,置换短期高息债务,实现了债务结构优化。截至去年末,公司有息负债共计163.6亿元,比上年末减少40亿元,一年内到期短债同比下降63%。同时,公司在境内发行了多只公司债券,并首次在境外发行美元债,进一步拓宽了公司的融资渠道。

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